이사·매매할 때 장기수선충당금·선수관리비 정산 체크리스트

두 돈, 이름은 헷갈려도 완전히 다릅니다

장기수선충당금: 엘리베이터·배관·외벽·지붕처럼 큰돈이 드는 공용시설의 교체·보수를 위해 소유자가 매달 적립하는 돈이에요(공동주택관리법 제30조제1항). 개인 적금이 아니라 아파트에 귀속되는 적립금이에요.

선수관리비: 현장에서 흔히 쓰는 표현이고, 법에서 쓰는 정확한 명칭은 '관리비예치금'이에요. 관리비가 제대로 걷히기 전 아파트 초기 운영(경비·청소·공용 전기수도)에 쓰라고 소유자가 입주 시 한 번 맡겨두는 돈이에요(공동주택관리법 제24조제1항). 장기수선충당금처럼 매달 쌓는 돈이 아니에요.

세입자가 이사 갈 때 — 장기수선충당금만 챙기면 돼요

장기수선충당금의 원래 부담자는 집주인(소유자)이에요. 다만 관리비 고지서가 세입자에게 나오다 보니, 실제로는 세입자가 일반관리비와 함께 매달 대신 납부하는 경우가 많아요.

이 경우 세입자는 퇴거할 때 자신이 대신 낸 장기수선충당금을 집주인에게 돌려받아야 해요. 공동주택관리법 시행령 제31조제8항은 '공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다'고 정하고 있어요.

이사하기 전에 관리사무소에 '장기수선충당금 납부확인서'를 요청하세요. 관리주체는 사용자가 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 해요(시행령 제31조제9항). 예를 들어 4년 동안 매달 2만원씩 냈다면 총 96만원을 집주인에게 돌려받을 수 있어요.

선수관리비는 원칙적으로 집의 소유자가 관리사무소에 맡겨두는 돈이라, 일반적인 전·월세 세입자는 입주할 때 새로 낼 필요가 없고 퇴거할 때 돌려받을 돈도 없어요. 집주인이 '선수관리비까지 세입자가 내라'고 한다면, 당연한 관행으로 받아들이기 전에 계약서와 관리사무소의 부과 근거부터 확인해야 해요.

집을 사고팔 때 — 두 돈이 반대로 움직여요

장기수선충당금: 소유자로 거주하며 낸 장기수선충당금은 집을 팔 때 돌려받지 못해요. 개인별로 쌓아 두었다가 매도할 때 찾아가는 적금이 아니라, 이미 아파트 공용시설 유지를 위해 적립된 돈이라 집에 남기 때문이에요. 새 매수인은 소유권을 취득한 이후 부과되는 금액부터 부담하면 돼요.

다만 집이 임대 중이었고 세입자가 장기수선충당금을 대신 납부했다면 이야기가 달라져요. 임대차 승계 여부와 세입자의 퇴거 시점에 따라 매도인과 매수인 중 누가 반환할지를 잔금일에 명확히 정산해야 해요. 가장 안전한 방법은 매매계약서나 잔금정산서에 '임차인이 납부한 장기수선충당금은 잔금일 기준으로 정산하며, 잔금일 이전 발생분은 매도인이 부담하고 이후 발생분은 매수인이 부담한다'는 내용을 남기는 거예요.

선수관리비(관리비예치금): 원칙은 관리주체가 소유권을 상실한 매도인에게 반환하고, 매수인이 관리사무소에 새로 납부하는 구조예요(공동주택관리법 제24조제2항 본문). 다만 소유자가 관리비·사용료·장기수선충당금 등을 미납했다면 관리비예치금에서 먼저 정산한 후 남은 잔액만 반환받아요(제24조제2항 단서).

하지만 실제 잔금 현장에서는 이렇게 번거롭게 주고받지 않는 경우가 많아요. 관리사무소에 맡겨둔 돈은 그대로 두고, 매수인이 그 금액만큼 매도인에게 직접 지급합니다. 매도인은 자신이 처음 맡겨둔 선수관리비를 돌려받고, 매수인은 기존 예치금을 이어받는 방식이에요. 그래서 매매할 때는 잔금만 맞으면 끝나는 게 아니라, 관리비 정산서에 찍힌 선수관리비가 얼마인지, 관리사무소에서 직접 반환하는 단지인지, 매수인이 매도인에게 지급하고 승계하는 단지인지도 함께 확인해야 해요.

잔금일 전 확인 체크리스트

관리사무소에 전화 한 통으로 아래 세 가지를 확인하고, 답을 관리비 정산서나 매매계약서 특약에 반영해두면 나중에 분쟁을 막을 수 있어요.

1) 선수관리비(관리비예치금) 잔액이 얼마인지. 2) 반환 방식 — 관리사무소가 매도인에게 직접 돌려주는 단지인지, 매수인이 매도인에게 지급하고 예치금을 승계하는 단지인지. 3) (세입자가 있었다면) 장기수선충당금을 대신 낸 누적액과 정산 방법.

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